Eksperterne guider: Sådan gør du dit sommerhus til den bedst mulige forretning (2021)


I guiden her kan du læse en række fageksperters bedste råd til, hvordan du gør et sommerhus til den bedst mulige forretning, og hvordan du finder det bedste og billigste sommerhus til ferien.

Brug indholdsfortegnelsen herunder til at klikke dig hen til det emne, du er interesseret i at lære mere om.


Campaya samler alle sommerhuse ét sted

Vælg mellem mere end 20.000 danske sommerhuse


Ejendomsmægler:

Sommerhuset som investering


Byggevirksomhed:

Gode råd til nybyg af sommerhus


Sommerhusbureau:

Råd og vejledning til sommerhusferien


Bank:

Finansiering af sommerhuset


Forsikringsselskab:

Sådan sikrer du dit sommerhus bedst 


Advokat:

Vejledning til udlejning og sommerhuskøb 


Revisor:

Hvad kan du tjene på udlejning? 


Energiselskab:

Strøm og varme i sommerhuset


Hvis du er interesseret i at høre mere om dine muligheder for at leje ud, kan du læse meget mere her.

Du er også meget velkommen til at kontakt vores kundeservice på 78 74 62 62 eller kundeservice@campaya.dk, hvis du har brug for råd og vejledning.


Ejendomsmægler: Sommerhuset som investering

Et sommerhuskøb kan være en rigtig god forretning. Foto: RealMæglerne.

RealMæglerne og BoligOne er Danmarks største kæde af selvstændige ejendomsmæglere med i alt 130 butikker, som hver især har stor viden om  bolig- og sommerhusmarkedet i deres lokalområder.

Derfor har de detaljeret viden om sommerhusenes potentialer som brugs- og ikke mindst forretningsobjekter.

Altså kort sagt om et sommerhuskøb er en god investering, og hvad du selv kan gøre for at øge sandsynligheden for, at dit sommerhuskøb bliver en god forretning.

Det emne udfolder markedsdirektør for RealMæglerne og BoligOne, Thomas Jacobsen, her.


Er et sommerhus en god investering? Hvorfor/hvorfor ikke?

Det rigtige sommerhus med den rigtige beliggenhed og en høj standard vil ofte være en god investering, når det kombineres med muligheden for en lejeindtægt, når du ikke selv benytter det.

Så det er ikke et entydigt svar, men det kan være en rigtig god investering.


Bør jeg overhovedet betragte et sommerhus som et investeringsobjekt?

Som hovedregel bør du købe et sommerhus, fordi du selv ønsker at bruge det eller måske har en familie, som vil bruge det.

Der findes mange forskellige muligheder for udlejning, som stort set altid kan tilpasses udlejers ønsker.

En investering i fast ejendom kombineret med mulighed for udlejning vil ofte være en god investering.


Er der nogle egne af landet, hvor det er mere fordelagtigt at købe sommerhus end andre? 

Der er jo nok ikke nogen, der bliver overrasket, hvis vi peger på sommerhuse langs vores flotte badestrande.

Vi har så mange smukke steder i vores dejlige land, men en strand med bademuligheder vil altid tiltrække lejere.


I hvor høj grad kan jeg finansiere et sommerhuskøb via udlejning?

Du har som ejer af et sommerhus mulighed for at udleje det i 43 uger om året.

Hvis man så antager, at lejeindtægten ligger på fx 7.500 kroner om ugen, så må det medføre en lejeindtægt på cirka 320.000 årligt.

Selvfølgelig mindre, hvis huset ikke udlejes så meget.

Men på trods af beskatning og omkostninger som fratrækkes, så kan udlejning i flere tilfælde finansiere et køb af et sommerhus.


Hvis jeg ønsker at leje ud, er der så nogle hustyper, der giver mere mening at købe end andre?

Energivenlige og velisolerede sommerhuse er altid gode.

Hvis huset ikke helt lever op til dagens standarder, så kan det være en god idé at opprioritere den del.

Derefter er det altid en god idé at overveje:

  • Antal sovepladser
  • Hvor meget vedligeholdelse huset kræver
  • Afstand til strand
  • Afstand til seværdigheder.

Vi kan ikke pege på hustyper, som er bedre end andre.

Det drejer sig altså mere om indretningen, varmeudgiften, standen af huset og selvfølgelig placeringen.


Er det bedst at købe et dyrt og veludstyret sommerhus, eller kan et billigere sommerhus være en lige så god investering? Også i et udlejningsperspektiv?

Der er naturligvis altid undtagelser, men da lejeindtægten oftest er højest på de veludstyrede luksussommerhuse, så vil det give god mening at investere i et godt og veludstyret sommerhus.

Der kan dog også være andre parametre, der spiller ind, såsom antal sovepladser, større attraktioner i nærheden og lignende.


Hvilke fordele ved at købe et sommerhus er der i forhold til at anvende det som helårsbolig?

Gennem de seneste år er der ændret på lovgivningen omkring brugen af sommerhuse, hvilket giver endnu bedre muligheder for sommerhusejerne.

Bundfradraget er steget til 42.700 i 2021, når du udlejer via et bureau som Campaya, DanCenter og Novasol.

Sammenholdt med bedre belåningsmuligheder via realkreditlån (op til 75%) så kan det være afgørende for en god investering.

Endeligt kan pensionister anvende deres sommerhus som helårsbolig allerede efter et års ejerskab.

På den måde kan du ”slå til”, når det helt rigtige hus kommer til salg, også selvom du måske først vil bruge sommerhuset som helårsbolig om nogle år.

I mellemtiden kan sommerhuset udlejes, når du ikke selv bruger det og på den måde bidrage til en bedre investering.


Hvilke muligheder har udlændinge for at købe sommerhus i Danmark?

Det er et emne, som løbende er til politisk debat.

På nuværende tidspunkt skal du som udlænding godkendes af Civilstyrelsen under Justitsministeriet for at kunne købe sommerhus i Danmark.

Her vil ministeriet så vurdere, om du har en ”særlig tilknytning” til Danmark, og i bekræftende fald vil du  så kunne godkendes til et køb.

Men det er som sagt et politisk emne, og vi kan sagtens se ændringer på området i de kommende år. 


Byggevirksomhed: Gode råd til nybyg af sommerhus

Terrassemiljø og nyopført sommerhus. Foto: Planet Huse.

Planet Huse er specialister, når det kommer til sommerhusbyggeri.

Den Ribe-baserede virksomhed bygger sommerhuse i hele landet og har et stort katalog af huse, som du kan vælge mellem og tilpasse til dit eget, hvis du vil bygge nyt.

Du kan også bare tage afsæt i de mange fine huse som inspiration til dit eget byggeprojekt i samarbejde med Planet Huse.

Planet Huse er kort sagt en meget kompetent samarbejdspartner, når det kommer til sommerhusnybyg, og derfor har vi bedt dem svare på en række spørgsmål, som kan gøre dig, der overvejer at bygge nyt, meget klogere på sommerhusbyggeri og de følgende udlejningsmuligheder.


Hvilke fordele og ulemper er der ved at bygge et nyt sommerhus?

Det kommer meget an på, hvad man drømmer om, og hvor meget tid, man har lyst til at bruge på vedligehold.

Et nyt sommerhus kræver jo ikke noget vedligehold de første 5 år, så den tid eller de penge, man ville have brugt på det, sparer man på det nye hus.

Hvis det desuden er svært at finde det hus med den størrelse og indretning, man drømmer om, så er det oplagt at bygge et nyt sommerhus fremfor at investere energi og kroner i at bygge om eller renovere på noget, som er utidssvarende.

Ældre sommerhuse er heller ikke bygget efter nutidens byggestandarder – eksempelvis er et nyt sommerhus isoleret, så det kan bruges hele året, også når det er isvinter udenfor.


Har man via en samarbejdspartner som jer mulighed for helt selv at bestemme, hvordan sommerhuset skal udføres?

Planet Huse bygger skræddersyede sommerhuse, og det betyder, at man med udgangspunkt i en af vores modeller justerer huset, så det passer lige præcis til familiens ønsker og behov.

Vi har 6 forskellige designlinjer med mange modeller i forskellige størrelser, så der er masser af muligheder at tage udgangspunkt i.


Hvilke muligheder har man for at bygge sommerhus tæt på kysten?

Grunden skal være en sommerhusgrund, og der er stor efterspørgsel på sommerhusgrunde de mest populære steder.

Det er dog stadig muligt at finde fine sommerhusgrunde i det meste af Danmark. I forbindelse med en ændring af Planloven i 2017 blev det nemlig muligt for kystnære kommuner at udstykke nye sommerhusgrunde, hvis de samtidig sløjfede ubebyggede sommerhusgrunde i samme zone. Det har skabt en del nye sommerhusgrunde.

Vi anbefaler, at man, hvis man ikke har en stærk tilknytning til et specifikt sommerhusområde kigger på nogle af de mindre kendte områder.

Der er mange, mange fine sommerhusområder i hele Danmark med skøn natur og lækker strand, som er super attraktive, men ikke nødvendigvis så kendte.

Det kan stadig være svært at finde den helt rigtige grund, så en anden god mulighed er at købe et ældre sommerhus med en god beliggenhed og derefter rive det ned og bygge et nyt.

Det gør vi for en stor andel af vores kunder.


Hvilke forskelle er der på de sommerhuse, der bygges i dag i forhold til de sommerhuse, der blev bygget tidligere?

Vi møder stadig gamle sommerhuse, hvor der er brugt miljøfarlig maling, produkter med asbest eller andre materialer, som i dag ikke længere bruges i byggeriet.

Derudover er ældre sommerhuse dårligt isolerede og med gamle vinduer, som gør, at de ikke er egnet til brug i andet end sommerperioden.

De skærpede energikrav til byggeriet, som er indført i løbet af de sidste 15 år, betyder, at de sommerhuse, vi bygger i dag, er lavenergihuse, som kan bruges året rundt.

Hos Planet Huse tester vi endda tætheden i de nye huse, selvom det ikke er et lovgivningskrav.

På den måde sikrer vi, at vi udnytter den gode isolering, som i øvrigt også overstiger de gældende byggekrav med cirka 25 procent bare for at være sikre på, at vi leverer et hus, der er varmt og tørt også igennem en isvinter.


Har I nogle tips til, hvordan man sikrer sig, at sommerhusets have og udearealer hurtigst muligt står færdige?

Vi har adskillige eksempler på sommerhuse, hvor vi har bevaret træer placeret helt tæt på huset.

Mange huse bygges i eksisterende etablerede sommerhusområder, hvor vi naturligvis tager hensyn til den eksisterende beplantning og træer samt lægger beskyttende køreplader ud i samråd med kunden.

Vi har anlægsgartnere som samarbejdspartnere, som, i det øjeblik huset står klart, sørger for græs, grus og øvrig beplantning.

Det er selvfølgelig også muligt, når vi bygger terrassen at tilføje læmur i træ, hvis der slet ikke er nogen former for afskærmende beplantning.

Er der helt bart og ubevokset på sommerhusgrunden, så vælg buske og småtræer, der vokser hurtigt.

Eksempelvis hyld, blåregn og sommerfuglebusk.


Skal man gøre sig særlige overvejelser omkring placeringen af sommerhuset på grunden?

Sørg for at udnytte grunden i forhold til udsigt, verdenshjørner, lys, naboer og så videre.

Vi rådgiver gerne på et møde på sommerhusgrunden, så kunderne får det sommerhus, som får det bedste ud af grunden.


Hvilke fordele er der ved at bygge nyt i et udlejningsperspektiv?

Lejerne elsker nye huse – det gælder specielt for tyskerne, så der er bare højere indtægter og mere sikker udlejning med et nyt sommerhus.

Når vi ved, at sommerhuset skal bruges til udlejning, kan vi også vejlede i forhold til valg af materialer.

I dag findes der så mange flotte slidstærke materialer - eksempelvis når det gælder gulve - at man med de rigtige valg her sikrer et sommerhus, som ser ud som nyt i mange år.


Hvilke ulemper i et udlejningsperspektiv er der ved at bygge nyt?

Umiddelbart ingen anden end, at man selvfølgelig ikke kan overtage sommerhuset, før det står færdigt.

Hos Planet Huse skal man heller ikke betale sit nye sommerhus, før det bliver afleveret.

I forhold til udlejningen leverer vi ofte vores visualiseringstegninger til udlejningsbureauerne, så de kan starte med at annoncere udlejning i byggeperioden og dermed sikre udlejning af huset fra den dag, det står færdigt.  


Sommerhusbureau: 5 gode råd til at finde det bedste sommerhus

Få råd og vejledning  hos Campaya. Logo: Campaya.

Campaya er en danskbaseret international søgemaskine for sommerhuse og ferieboliger.

I Danmark samarbejder portalen med de fleste udlejningsbureauer og udlejer mere end 27.000 sommerhuse fra både bureauer og private, som kan udleje deres sommerhus nemt og billigt via portalen.

Derfor har Campaya et detaljeret indblik i udlejningen henover året, ligesom vi ved en masse om, hvor I landet I finder de billigste sommerhuse, hvor og hvornår I får mest for pengene og meget andet.

Læs mere om sommerhusudlejning - og book jeres sommerhus - på Campaya.dk


Tag i sommerhus i "skuldersæsonen"

Det er ingen hemmelighed, at der er godt gang i udlejningen af sommerhuse i Danmark i disse år.

Hvert år melder sommerhusbureauerne udsolgt af sommerhuse i sommerens højsæson, så hvis I har mulighed for at tage afsted i den såkaldte skuldersæson, er der et langt større sommerhusudvalg af vælge mellem.

Skuldersæsonen er de perioder, der læner sig op ad højsæsonen i juli og dels august. Altså maj og juni og sidste halvdel af august plus september.

Når vi ser på tværs af landet på belægningsprocenterne i sommerhusene fra alle bureauer og private udlejere, er sommerhusene i de perioder typisk 20-40 procent mindre udlejede.

Det betyder, at I har mange tusinde flere sommerhuse at vælge imellem og derfor lettere kan finde et, der lever op til alle jeres ønsker om pris, beliggenhed, indretning med videre.

Samtidig er priserne generelt en del lavere uden for højsæsonen.


Sørg for at være ude i god tid

Hvis I er bundet op på at skulle på ferie i højsæsonen, er det en rigtig god idé at være ude i god tid.

Som i rigtig god tid.

Faktisk bliver op mod halvdelen af alle danske sommerhuse udlejet allerede i januar og februar, og så har I lige pludselig et meget mindre udvalg at vælge fra. Nogle år er 50-60 procent af sommerhusene i højsæsonen allerede booket i efteråret forinden.

Så hvis I allerede i efteråret ved, at I vil på ferie i sommerhus i de mest populære ferieuger året efter, er der meget fornuft i at få booket sommerhuset allerede da.

Og ellers er januar en rigtig god måned at booke i.

Her kommer der typisk en del nye sommerhuse ind i markedet, og I er samtidig så tilpas tidligt ude, at I kan søge blandt langt de fleste sommerhuse.


Få det fulde overblik med en søgemaskine

Der findes et væld af udlejningsportaler, bureauer og private formidlere af sommerhuse.

Derfor bliver det hurtigt et større research-arbejde at finde det bedste sommerhus, når I skal sammenligne udvalget på de mange forskellige hjemmesider og faner, I ender med at have åbne på computeren eller telefonen.

Den lette løsning på det problem er at bruge en søgemaskine.


Med en søgemaskine som Campaya.dk kan I søge i hele udvalget fra udlejningsbureauer og private udlejere, og I har altså hele tiden de fulde overblik over jeres muligheder. På én fane vel at mærke.

I dag er det også de færreste, der booker flybilletter eller hotelværelser ved at gå til den enkelte udbyders hjemmeside.

I får et langt større og meget hurtigere overblik ved at bruge en af de store søgemaskiner, der findes til formålet.  


Søg mod de knap så opsøgte kystområder

Det er med udlejning af sommerhuse, som det er med markedsdynamikkerne generelt.

Prisen hænger direkte sammen med den efterspørgsel, der er eller ikke er på produktet.

Sommerhusene ved de mest populære områder som Vesterhavet, i en ferieby som Ebeltoft på Djursland eller fx på Bornholm er meget efterspurgte, og derfor tager såvel bureauer som Sol og Strand, DanCenter og Novasol og private udlejere en højere pris, end hvad sommerhuse i tilsvarende stand og kvalitet koster andre steder i landet.

Så hvis det, I er på jagt efter, er et rigtig skønt feriehus ved vandet eksempelvis, er der masser af muligheder.

Kig fx mod områder som halvøen Salling i Limfjorden eller Lolland. Her er belægningen i sommerhusene typisk noget lavere end i de mest populære sommerhusområder i højsæsonen og andre ferieperioder, og I har derfor et betydeligt mere varieret udvalg at vælge mellem.

Der kan også være gode muligheder på fx Fyn.

Hvis I ikke har lagt jer fast på Danmark som destination, er der ofte også fine muligheder i fx Nordtyskland og Sydsverige, hvor der mange gange er lidt mindre run på sommerhusene.

Og i øvrigt fornuftige priser.


Book sent: Mulighed for kortere ophold og mere hus for pengene

Mange udlejningsbureauer forsøger at sikre sig mod tomme huse ved at åbne op for kortere udlejningsperioder, hvis sommerhuset ikke er lejet tæt på ankomsttidspunktet.

Sommerhuse lejes i langt de fleste tilfælde ud fra lørdag til lørdag, så hvis I bare skal bruge et sommerhus til en weekend, kan det være en god idé at vente indtil kort tid før, I skal afsted og så se, hvad der er ledigt.

Det er selvfølgelig en taktik, der er forbundet med en vis risiko, da I ingen garantier har for, at der er noget ledigt tæt ved jer eller til jeres ønskede pris fx.

Mange bureauer åbner op for kortidsleje fire uger før ankomsttidspunktet.

Her skal det dog nævnes, at det er tæt på umuligt at få den slags sommerhuse i højsæsonen, da der simpelthen ikke er huse ledige.

Nogle bureauer kører også med "last minut" priser.

Hvis et sommerhus fx ikke er booket to uger inden rejsedagen, eller hvis en booking bliver annulleret med kort varsel, kan et bureau vælge at lave et nedslag i prisen for at få huset udlejet.

Typisk vil prisnedlsaget være 20-50 procent.

Det er igen en risikabel taktik, hvis I ved, at I vil i sommerhus på et givent tidspunkt, da I ingen garantier har for noget som helst. Men I kan måske finde et billigt sommerhus, hvis I er heldige.


Bank: De bedste finansieringsmuligheder

Andelskassens hovedkvarteret i Hammershøj mellem Randers og Viborg. Foto: Andelskassen.

Andelskassen er til stede lokalt mange steder i landet og har stor erfaring med at rådgive og långive, så bankens kunder kan få deres sommerhusdrømme opfyldt.

De kender finansieringsmulighederne ved et sommerhuskøb i detaljen, og derfor har vi bedt dem komme med de bedste råd til jer, der overvejer at købe sommerhus.


Hvilke muligheder er der for at finansiere et sommerhuskøb?

Grundlæggende kan du belåne 75 procent af sommerhusets værdi med et realkreditlån, mens du selv skal stille med 5 procent i udbetaling.

De resterende 20 procent kan du låne via et boliglån i banken.

Siden maj 2017 har det været muligt at optage et realkreditlån på op til 75 procent af sommerhusets værdi. Tidligere havde du kun mulighed for at finansiere 60 procent af sommerhuskøbet med realkreditlån.

Det er en af flere faktorer, der har givet medvind på sommerhusmarkedet, da det som udgangspunkt gør den samlede finansiering af sommerhus billigere.

Det vil i mange tilfælde give god økonomisk mening at benytte sig af 75 procent som realkreditlån. Efter ændringen fra 60 procent til 75 procent kan der være en hel del at spare over lånets samlede løbetid ved at vælge en realkreditbelåning på 75 procent, hvis alternativet er et dyrere banklån.

Overvejer du at købe sommerhus nu, er der gode lånemuligheder.

Du kan vælge en helt kort rentebinding med en negativ rente på omkring -0,2 procent, eller du kan vælge at sikre renten i 30 år med et fastforrentet lån til kun 1 procent.

Ønsker du at nyde godt af den korte lave rente, men vil du alligevel gerne have en vis sikkerhed mod rentestigninger, så er der fornuftige muligheder med F5 og lån med renteloft. Ydelsen på disse lån er meget tæt på et lån med korteste rentebinding.

Helt overordnet efterspørger mange sommerhuskøberne samme lånetyper som dem, der køber helårsbolig. Nemlig fast rente og afdrag.

Men der er også købere, der går efter en kortere rentebinding.

For de sommerhuskøbere, der ikke vælger at binde renten på fem år eller mere, er det mest populært at vælge F-kort med halvårlig rentebinding.

Fordi renterne er så lave, er det særlig attraktivt at afdrage, da afdraget udgør en større del af den samlede ydelse. Et lån med afdrag sikrer også en løbende opsparing i boligen.

Hvis du har friværdi i din helårsbolig, er det også en mulighed at optage et tillægslån i helårsboligen. Dermed kan finansieringen af sommerhuset reelt klares med 100 % realkreditlån.

I forhold til finansieringen af et sommerhuskøb er det vigtigste, at det lån, du vælger, passer ind i familiens samlede økonomi. Der er for de flestes vedkommende også et lån i helårsboligen at tage højde for.


Hvad skal man generelt være opmærksom på, hvis man overvejer at købe et sommerhus?

Inden du investerer i et sommerhus, er det vigtigt at gøre dig nogle overvejelser om, hvilke behov og ønsker du har til et sommerhus.

Hvor stort skal sommerhuset være, hvor mange værelser og i hvilken stand? Og ikke mindst, hvor fleksibel er du i forhold til at afvige fra din ønsker.

Den fysiske afstand mellem sommerhus og helårsbolig kan også have stor betydning.

Er der tale om et sommerhus, som primært skal benyttes i ferier og af og til i weekender, eventuelt kombineret med udlejning, kan man leve med en længere rejsetid.

Forventer du at skulle bruge sommerhuset de fleste weekender i sommerhalvåret, vil det ikke være realistisk med flere timers rejse frem og tilbage hver gang.

Et sommerhus er dejligt, men du skal også huske den anden side af medaljen.

Først og fremmest medfører et sommerhus en række udgifter, som der skal være plads til i økonomien.

Samtidig kræver det tid og kræfter at vedligeholde huset løbende. Der skal slås græs, træværket skal males, og hvert efterår skal huset ordnes og lukkes ned – og åbnes og klargøres igen hvert forår.

Det kan dog lynhurtigt opvejes af den livskvalitet, som kan følge med sommerhuset, men det er alligevel vigtigt at have med i sine overvejelser.

Især hvis du i forvejen bor i hus, så du med et sommerhus får dobbelt op på vedligehold.

En anden vigtig overvejelse at gøre sig er, om du vil benytte huset til udlejning. Muligheden for udlejning og lejeindtægter i den forbindelse kan gøre økonomien i at købe et sommerhus langt bedre.


Hvad skal man ud fra et økonomisk perspektiv være særligt opmærksom på, hvis man overvejer at købe sommerhus?

Der vil selvfølgelig være en risiko forbundet med at købe et sommerhus, særligt hvis du har en kort tidshorisont.

Priserne kan svinge med konjunkturerne, og under finanskrisen faldt sommerhuspriserne på landsplan med cirka 17 procent i løbet af bare et halvt år.

Der er dog ikke umiddelbart nogen grund til at frygte, at det samme skulle ske de kommende år.

Sommerhuspriserne er langt fra niveauerne før finanskrisen, og desuden er der ikke den samme ubalance i dansk økonomi, hvilket betyder, at den næste økonomiske nedtur højst sandsynligt bliver langt mildere, end vi så det under finanskrisen.


Kan et sommerhus være en god investering?

Det kan være en rigtig god ide at købe sommerhus lige nu.

Først og fremmest er renten historisk lav.

Dertil kommer, at danske sommerhuse er populære at holde ferie i, så der er gode muligheder for udlejning og heraf følgende lejeindtægter.

Men når du køber et sommerhus, bør den primære årsag være, at du har et behov – og ikke, at du forventer en gevinst ved senere salg eller en løbende indtjening på udlejning.

Sommerhuspriserne er de første, der bliver berørt af kriser, og sommerhusmarkedet er derfor mere sårbart og reagerer hurtigere på udsving i økonomien end markedet for helårsboliger.

Derfor er der ingen garanti for, at et sommerhuskøb giver en økonomisk gevinst.


I hvor høj grad er det muligt at finansiere et sommerhuskøb med den rene lejeindtægt, som huset kan generere via udlejning?

Hvis du har planer om at udleje sommerhuset i perioder, kan det få økonomien til at løbe bedre rundt.

Det kan dog være svært at forudsige, hvor stor lejeindtægten kan blive over de næste mange år.

Lejeindtægten vil som en blandt flere faktorer i høj grad afhænge af, hvor attraktivt et område sommerhuset ligger i samt sommerhusets størrelse og faciliteter.

Der vil naturligt være en sammenhæng mellem prisen på sommerhuset, og hvor store lejeindtægter du vil kunne forvente.

Desuden kan sommerhusudlejning også betyde, at du skal beregne flere omkostninger til vedligeholdelse.

Vælger du at finansiere sommerhuset med et lån med kort rente og afdragsfrihed, vil det i nogle tilfældevære muligt, at lejeindtægter kan finansiere de løbende udgifter.

Til gengæld nedbringer du ikke dit lån og løber risikoen for faldende priser og dermed et potentielt tab ved salg. Men igen er det væsentligt at gøre op med sig selv, hvad formålet med sommerhuskøbet er. Se sommerhus Bornholm, sommerhus Sjælland og sommerhus Skagen her. Vilkårene for sommerhusudlejning er de senere år blevet væsentligt mere attraktive, og i 2021 er bundfradraget ved udlejning af sommerhus forhøjet til 42.700 kroner om året, såfremt sommerhuset udlejes gennem et bureau. Får blot få år siden var fradraget 21.900, så det gør en forskel på indtægtsfronten.

Du kan altså få en skattefri indtægt efter udgifter til udlejningsbureauet på 42.700 kroner om året, hvis du vælger at leje sit sommerhus ud.

For at et bureau vil tage sig af udlejning, skal sommerhuset som oftest være af en vis størrelse og standard.

De vil også kræve, at du selv gør huset helt klart (oprydning og rengøring) inden sæsonens start. Fordelen ved udlejning via et bureau er, at det sørger for at udlevere nøgler og rengøre og tjekke huset, når det har været lejet ud.

Du står dog stadig selv for vedligeholdelse af huset.

Den service, som udlejningsbureauerne tilbyder, er naturligvis ikke gratis. De tager en del af lejeindtægten som modydelse, oftest mellem 35 og 50 procent af lejeindtægten.

En anden mulighed er, at du selv står for udlejningen.

Det kræver en lidt større indsats fra udlejers side. Til gengæld sparer du den provision, som bureauet beregner sig.

Beskatning ved privat udlejning af sommerhus kan du læse mere om på SKATs hjemmeside.


Giver det mere mening at købe sommerhus i nogle egne af landet end andre?

Beliggenheden er den faktor, som betyder mest for sommerhusets pris.

Selvom cirka 94 procent  af sommerhusområderne i Danmark er placeret tæt på kysten, vil en placering i første række ud til vandet eller med god vandudsigt lægge en del til prisen.

Generelt er der størst efterspørgsel på de sommerhuse, som ligger i kørselsafstand på 1-2 timer fra landets største byer København, Aarhus, Odense og Aalborg – og det afspejles også i priserne.

Så der vil være stor forskel på, hvor i landet en investering vil være mest attraktiv.


Forsikringsselskab: Sådan sikrer du dit sommerhus bedst

Købstædernes Forsikring er eksperter i forsikringer til sommerhuse. Foto: Købstædernes Forsikring.

Købstædernes Forsikring er et landsdækkende forsikringsselskab, som blandt meget andet er eksperter i forsikring af sommerhuse og ferielejligheder.

Derfor har vi bedt dem om at gøre læserne af guiden her klogere på alle forhold, der har med ferieboliger og forsikringer at gøre. Herunder selvfølgelig hvordan man sikrer sig selv og sit sommerhus  bedst muligt.


Hvis man ejer et sommerhus, hvordan anbefaler I så, at man forsikrer sig?

Som minimum anbefaler vi, at du som sommerhusejer forsikrer dit hus mod brand, anden skade og tyveri.


Hvad dækker den gængse fritidshusforsikring?

En gængs fritidshusforsikring dækker brand, tyveri og anden skade. Derudover kan du vælge at forsikre yderligere fx mod svamp og insekter og skader på skjulte rør. Udbuddet af tilvalg afhænger af de enkelte selskabers produkter.


Hvilke tilvalgsmuligheder er der, og hvad dækker de forsikringstyper?

I Købstædernes Forsikring kan du vælge at sikre dig mod svamp og insekter, mod skader på skjulte rør, skader på dit indbo i sommerhuset eller brud på stikledninger. Priser afhænger af hvilken tagtype fritidshuset har, hvor mange kvadratmeter huset er, hvor stor en selvrisiko du vælger m.m.


Er der noget, forsikringerne typisk ikke dækker? Hvordan bør man som sommerhusejer forholde sig til det?

Ved pludselig skade på indbo dækkes ikke skade for låner og lejer. Det er en sag mellem udlejer og lejer. Vi dækker heller ikke frostsprængninger på rør – derfor er det vigtigt, at du i vintersæsonen enten holder huset varmt eller slukker helt for vandet. Opstår der en situation, hvor der er et tilfældigt svigt i varmeforsyningen, dækker vi alligevel. Vi dækker ikke skader af kosmetisk art.


Har det nogen betydning på forsikringsforholdene, hvor i landet sommerhuset ligger? Hvilken betydning har det?

Det har betydning i nogle selskaber, men ikke hos os i Købstædernes Forsikring.


Hvis man udlejer sit sommerhus, bør man så forsikre sig yderligere?

Du kan ikke købe en ekstra dækning, som dækker dig særligt i forbindelse med udlejning.


Er der typiske skader (eller tyveri) foretaget af lejere på et sommerhus, som forsikringen ikke dækker? Og hvordan forholder man sig til det?

Ja, ved simpelt tyveri er der begrænset dækning – det vil sige, at hvis der ikke er sket et voldeligt opbrud, dækker vi kun begrænset. Hvis du giver nøglerne ud til nogen, og de stjæler noget værdifuldt fra dit sommerhus, så kommer du til selv at stå med noget af regningen. Du kan evt. gemme tyvetækkelige ting i dit sommerhus væk i de perioder, hvor huset er udlejet.


Kan man som ejer selv tage tiltag, som kan sikrer sit hus bedre? Og måske sørge for, at ens forsikringspris bliver mindre (bedre låse, vinduer eller andet fx)?

Nej, ikke som udgangspunkt, men vi anbefaler altid, at du skalsikrer dit hus bedst muligt – dvs. gode godkendte låse og tyverisikrede vinduer. Det er dog altid en god idé at kontakte os, hvis du er i gang med at sikre dit fritidshus.


Hvis man står overfor at skulle købe et sommerhus, hvad skal man så i et forsikringsperspektiv holde sig for øje?

Først og fremmest skal du være opmærksom på, at forsikringen ikke dækker bestående skader, dvs. fejl og mangler i en tilstandsrapport eller en skade, der er sket, inden du købte huset, som du allerede kendte til. Man kan sige, at forsikringen bygger ovenpå den stand, huset er i. Med andre ord: forsikringen dækker kun skader, som opstår efter købet af huset. Er der fejl og mangler, når du køber huset, skal du forhandle med sælger om udbedring eller nedslag i pris.


Er der forskel på, hvordan man skal forholde sig forsikringsmæssigt afhængig af, om man køber eller selv bygger sommerhus?

Vi forsikrer som udgangspunkt ikke, hvis du selv bygger dit sommerhus.


Advokat: Tips og tricks til sommerhuskøb og udlejning

Boligadvokaterne hos HjulmandKaptain har stor erfaring med sommerhuskøb. Foto: HjulmandKaptain.

HjulmandKaptain er blandt Danmarks største advokatvirksomheder, og deres boligadvokater er højspecialiserede, når det kommer til rådgivning om alle juridiske aspekter i forbindelse med udlejning af sommerhus, sommerhuskøb og alt relateret boligstof i øvrigt.

Derfor har vi bedt HjulmandKaptain om at komme med deres bedste råd til jer, der overvejer sommerhusudlejning og jer, der ønsker at købe, bygge eller bo i et sommerhus.


Hvor meget må jeg udleje mit sommerhus?

Anvendelsen af sommerhusene er ændret med den nye planlov, således at der tillades udlejning i sommerhus i øget omfang sammenlignet med tidligere. Alt i alt er det nu muligt at leje et sommerhus ud 43 uger om året.

I sommerperioden, der er angivet fra 1. april til 31. oktober, er der ingen begrænsning for, hvor meget du må leje dit feriehus ud.

I vinterperioden, der er angivet fra 1. november til udgangen af februar, må sommerhuset dog alene benyttes til kortvarigt ophold, som sammenlagt højest må udgøre halvdelen af vinterperioden.

Et kortvarigt ophold defineres som et ferieophold af op til 3-4 ugers varighed.

Det har den betydning, at sommerhuset i vinterperioden kan udlejes til skiftende brugere til ophold af fx 1-2 ugers varighed uden pause i ni sammenhængende uger og ikke mere end det.


Hvilke muligheder er der for udelukkende at benytte et sommerhus til udlejning?

Det er vigtigt at være opmærksom på, at såfremt sommerhuset udelukkende anvendes til udlejning, og ejeren ikke selv benytter det privat, er det at betragte som erhvervsmæssig udlejning.

Denne form for udlejning kræver tilladelse fra Erhvervsstyrelsen, og som altovervejende hovedregel gives en sådan tilladelse ikke.

Hertil skal du være opmærksom på, at det er ulovligt at udleje et sommerhus til helårsbeboelse uden særskilt tilladelse.


Hvor mange sommerhuse må jeg eje og leje ud?

Der er indsat en begrænsning i lovgivningen for, hvor mange sommerhuse du kan eje og udleje, førend det er at betragte som erhvervsmæssig udlejning.

Dette skyldes, at det ved sommerhuslovens vedtagelse er forudsat, at udlejning af et enkelt eller to sommerhuse, som ejeren også selv benytter i ikke uvæsentlig omfang, ikke kræver tilladelse, idet en sådan udlejning normalt ikke anses for erhvervsmæssig.

Tidligere har man i sommerhuslovens forstand betragtet et ægtepar eller samlevende som én person, hvorfor et par alene måtte udleje maksimalt to sommerhuse tilsammen.

Denne praksis er i marts 2018 ændret, således ægtepar og samlevende har mulighed for ikke-erhvervsmæssigt at udleje deres feriehuse, som hvis de hver især udlejede som enkeltpersoner.

Det vil sige, at der nu er givet mulighed for, at par kan udleje i alt 1-4 sommerhuse. Dette forudsætter, at parret selv anvender de udlejede sommerhuse i et ikke-uvæsentligt omfang, og at udlejningen ikke har professionel karakter.

Vurderingen af egen-brugs kriteriet skærpes selvsagt med antallet af sommerhuse, der udlejes.

Opsummerende kan det siges, at der ingen begrænsning er for, hvor mange sommerhuse du kan eje, men der er dog en begrænsning for, hvor mange sommerhuse du må udleje.


Er lejeindtægten skattepligtig?

Hvis du udlejer din feriebolig, skal du betale skat af en del af de indtægter, der opnås herved, idet indkomsten er skattepligtig.

Årsagen til, at der alene skal betales skat af en del af indtægterne, er, at der er et skattemæssigt fradrag, som kan benyttes.

Det skattemæssige fradrag kan benyttes via to forskellige metoder – fast bundfradrag eller et regnskabsmæssigt fradrag.


Det faste bundfradrag

Det årlige bundfradrag i 2021, som kan trækkes fra bruttolejeindtægten, er på 11.500 kroner, hvis sommerhuset udlejes privat.

Hvis sommerhuset derimod udlejes gennem bureauer som Campaya og dansommer, fås der automatisk et bundfradrag på 42.700 kroner.

Hvis sommerhuset ejes sammen med andre, vil lejeindtægten og bundfradraget skattemæssigt blive fordelt mellem ejerne efter ejerforhold.

Der skal herudover betales skat af 60 procent af lejeindtægten derover. Med denne ordning er der ikke mulighed for at få fradrag for de faktiske udgifter, der er forbundet med udlejning.

Den skattepligtige indtægt skal indføres i årsopgørelsen.

I forbindelse med udlejning via bureau bliver bruttolejeindtægten mere lempeligt beskattet, men dog skal det haves for øje, at der i den forbindelse skal betales en provision til bureauet, som ikke skal betales, hvis du selv sørger for udlejning.


Det regnskabsmæssige fradrag

Med regnskabsmæssige fradrag er der mulighed for at trække de faktiske udgifter, som du har haft for de udlejede perioder, fra lejeindtægten. Lejeindtægten er det samlede beløb som modtages inkl. lejerens betaling for eksempelvis el, vand og varme. De faktiske udgifter, der kan trækkes fra, er udgifter direkte forbundet med udlejningen, herunder eksempelvis annoncering, el, vand og varme. Derudover kan der fradrages for udgifter afholdt til vedligeholdelse af indbo og inventar (dog ikke hårde hvidevarer).

Du skal i forbindelse med beregningen være opmærksom på, at udgifter til vedligeholdelse af selve sommerhuset samt grund ikke kan trækkes fra.

Det er dog muligt at trække udgiften til grundskyld (ejendomsskat) fra som udgift i de uger, hvor sommerhuset har været udlejet. Hvis sommerhuset har været udlejet i 10 uger på et år, kan der fratrækkes 10/52 af grundskylden.

Herudover skal der ikke betales ejendomsværdiskat for den tid, som sommerhuset har været udlejet.

Såfremt Skat beder om det, skal du som udlejer kunne dokumentere beregningen, og det er derfor vores anbefaling, at der udarbejdes et regnskab, ligesom kvitteringer på samtlige udgifter gemmes.

Bemærk, at såfremt det regnskabsmæssige fradrag vælges, er det ikke muligt senere at vælge metoden med bundfradrag.

Det er derfor vores anbefaling, at du forinden valg af metode kontakter en advokat eller revisor for at få en vurdering af hvilken metode, der er mest hensigtsmæssig for dig.

Det er vedrørende fradrag værd at være opmærksom på, at det fulde fradrag opnås, selvom sommerhuset købes eller sælges i løbet af året.


Hvordan sikrer jeg bedst muligt mit sommerhus ved udlejning?

En af de måder, du som udlejer kan sikre dit sommerhus, er at få udarbejdet en lejekontrakt med lejerne, som er udførlig på en sådan vis, at der ikke kan være tvivl om dels den accepterede anvendelse af sommerhuset, overtagelsesstanden samt afleveringsstanden. Jo mere udførlig dette er beskrevet, desto bedre sikring vil du opleve som udlejer.

En af de vigtigste ting, du som udlejer skal sikre dig, er, at du har de korrekte oplysninger på den lejer, der lejer sommerhuset.

Forud for udlevering af nøgler, er det vores anbefaling, at du kontrollerer lejerens identitet ved eksempelvis at se ID på den pågældende, herunder billede-ID (kørekort/pas) sammenholdt med sygesikringsbevis.

På den måde kan du kontrollere, at det er den angivne person, du har indgået lejeaftalen med, ligesom du herved har det korrekte navn samt adresse, såfremt en retslig forfølgelse grundet manglende betaling eller ødelæggelse måtte være nødvendig.

I forbindelse med sommerhusudlejning vil du som udlejer opleve, at der er mere markant slid på dit feriehus end ved egen anvendelse.

Det er ikke noget, du som udlejer, kan modregne lejerne for andet end at tage højde herfor ved lejefastsættelsen. Ligesom der med det regnskabsmæssige fradrag eksempelvis er mulighed for at fradrage for indkøb af nyt inventar, men dog ikke for vedligeholdelse af selve ejendommen.


Bør jeg opkræve forudbetalt leje/depositum?

Det er altid en god idé at opkræve forudbetalt leje såvel som et depositum som sikkerhed for ødelagt inventar eller lignende.

Udover en god lejekontrakt er det vigtigt, at du som udlejer har styr på din forsikring.

Dette for at du kan vurdere, i hvilken grad du og dit sommerhus er sikret, førend du udlejer.

Det er derfor vores anbefaling, at du tager en drøftelse med dit forsikringsselskab om, hvordan du som ejer er stillet, hvis der sker skade eller tyveri fra sommerhus i forbindelse med udlejning.

Du skal derfor med din fritidshusforsikring kontrollere, hvordan du er stillet i forbindelse med udlejning, herunder særligt, om det er tilladt, og om det har nogen betydning for din dækning, at sommerhuset udlejes.

Der kan være et behov for en forsikringsudvidelse


Hvilke overvejelser bør jeg i et juridisk perspektiv have, hvis jeg overvejer at købe sommerhus?

For de fleste vil det kræve lige så mange overvejelser som erhvervelse af en helårsbeboelse at købe sommerhus.

Det er vigtigt, at du sætter dig grundigt ind i forholdene, da det for de flestes vedkommende vil være en større investering.

Du skal have de relevante informationer om huset og grunden. Du skal fx undersøge, om der er tinglyst servitutter eller andre rettigheder på ejendommen, som tilkommer andre.

Der kan også være bestemmelser i en lokalplan eller lignende, der fastlægger, hvilke farver huset skal holdes i, hvor meget der må bygges på grunden, og hvor mange bygninger der må opføres på grunden.

Der kan være en grundejerforening, som du  er pligtig til at være medlem af.

Nogle sommerhuse er kloakeret med eget nedsivningsanlæg med septiktank, andre gange er der offentlig kloak, og sommerhuset kan være omfattet af en spildevandsplan med ændringer af kloakforholdene.

Der kan være lejeaftaler, der løber efter, at du har overtaget sommerhuset og måske en kontrakt med et bureau, som ikke er opsagt.

Sommerhuse er også omfattet af den såkaldte huseftersynsordning. Det vil sige, at der kan udarbejdes tilstandsrapport, el-installationsrapport og indhentes tilbud på en ejerskifteforsikring. Det er sælger, der beslutter, om huseftersynsordningen skal anvendes.

Der er altså flere forskellige forhold, du bør læse op på, inden signaturen sættes på en købsaftale.

Derfor vælger mange købere også at rådføre sig med en advokat for at få hjælp til at få det fulde overblik og de nødvendige informationer, inden købet er endeligt.


Kan jeg bruge mit sommerhus som helårsbolig?

Du må normalt ikke bo i sommerhuse hele året.

Det gælder alle de sommerhuse, der har sommerhusstatus. Du må opholde dig ubegrænset i sommerhuset i sommerperioden fra 1. marts til 31. oktober, mens du i vinterperioden, det vil sige fra 1. november til udgangen af februar, må benytte sommerhuset til ”kortvarigt ophold”.

Dette betyder i praksis, at du lovligt kan benytte sommerhuset ubegrænset i op 34 uger i sommerperioden og 9 uger i vinterperioden. Det vil sige i alt 43 uger årligt, og du kan derfor tale om en 43 ugers regel.

Det er praksis, at kommunerne accepterer, at ”kortvarig ophold” indenfor ophold i vinterperioden kan være op til 4-5 uger i et stræk.

Der er den undtagelse til 43-ugers regelen, at hvis du har ejet sommerhuset i et år og er pensionist, så kan du bo i sommerhuset hele året.

Det gælder for:

  • Personer, der er fyldt 65
  • Pensionsmodtagere, der er fyldt 60 år
  • Førtidspensionister
  • Efterlønsmodtagere og andre, der modtager fleksydelse

Det er alene muligt at anvende sommerhuset som helårsbeboelse, hvis det er egnet til helårsbeboelse. Det vil i praksis sige, at det ikke må være så sundheds- eller brandfarligt, at kommunalbestyrelsen vil kunne nedlægge forbud mod at huset anvendes til beboelse.

Selv om alle betingelser for at bo i sommerhuset hele året overholdes, kan der være private servitutter med forbud mod helårsanvendelse, og i så fald kan du ikke anvende sommerhuset til helårsbeboelse.


Hvilke muligheder er der for at bygge sommerhus tæt på kysten?

Den seneste ændring af Planloven indeholdt en række lempelser af reglerne for sommerhuses placering og anvendelse.

Der blev åbnet for, at kommunerne kunne ændre i planlægningen for sommerhuse, således at tidligere mindre hensigtsmæssige placeringer kunne ophæves og erstattes af nye.

Kommunerne er nu i gang med at gennemgå deres planer på området for at finde mere hensigtsmæssige placeringer.

Der er som udgangspunkt ikke ændret i reglerne for strandbeskyttelse, hvilket betyder, at bygninger ikke må placeres mindre end 300 meter fra kysten.


Hvis jeg er udlænding, hvilke muligheder har jeg så for at købe sommerhus i Danmark?

Hvis du som udlænding ønsker at købe sommerhus i Danmark, gælder der særlige regler.

Udenlandsk bosatte personer må ikke købe fast ejendom i Danmark uden tilladelse fra Civilstyrelsen, medmindre de tidligere har haft fast bopæl i Danmark i fem år. Statsborgerskabet er ikke afgørende.

Det, der er afgørende, er, hvor du har bopæl. For at afgøre om du kan få en tilladelse, vil Civilstyrelsen særligt vurdere følgende:

  • Tidligere ophold i Danmark
  • Særlig familiemæssig tilknytning til Danmark
  • Særlig erhvervsmæssig tilknytning til Danmark
  • Særlig kulturel tilknytning til Danmark
  • Særlig økonomisk tilknytning til Danmark
  • Speciel tilknytning til den ejendom, der ønskes erhvervet

Der kan søges til et bestemt feriehus. Der kan også søges en velvillig tilkendegivelse om, at du kan få en tilladelse til at købe et sommerhus i Danmark, og så må du sende en egentlig ansøgning, når du har fundet sommerhuset.

Civilstyrelsen har p.t. en sagsbehandlingstid på 10 uger, efter at de har modtaget de nødvendige oplysninger.

Det er tale om en mere end 60 års gammel sommerhusregel, der forbyder udlændinge at købe sommerhus i Danmark uden en særlig tilladelse fra Civilstyrelsen.

Der har gennem årene været en stigning i antal af udlændinge, der får lov til at købe sommerhus i Danmark.

Såfremt du som udlænding får tilladelse til at købe et sommerhus i Danmark, kan du udleje sommerhuset i samme omfang som andre.


Revisor: Fradrag og skat: Hvad kan du tjene på udlejning?

Revisionselskabet med det jyske ophav. Foto: Revision Limfjord.  

Revision Limfjord er som navnet indikerer et revisionsselskab med rødderne solidt plantet i sommerhusdanmark. Selskabet har kontorer seks forskellige steder i området omkring Limfjorden og er hertil også til stede i København.

De erfarne revisorer hos Revision Limfjord har mange års erfaring med forretningsudvikling inden for flere forskellige brancher, og flere revisorer er højspecialiserede, når det kommer til bolig- og sommerhusmarkedet, herunder sommerhusudlejning.

Vi har derfor bedt Revision Limfjord om at bidrage med deres input til, hvordan du som nuværende eller kommende sommerhusejer skal forholde dig til de skattemæssige forhold, der knytter sig til sommerhusudlejning.

Herunder i høj grad, hvilke fradragsmuligheder du har.


Hvilke fradrag kan jeg som sommerhusejer få ved udlejning af mit sommerhus?

Udlejning til især udenlandske turister giver gode indtægter til landets økonomi, og derfor har lovgiverne af flere ombæringer skattemæssigt begunstiget udlejerne.

Begunstigelsen består i et skattefrit bundfradrag og yderligere et fradrag på 40 procent af restbeløbet.

Disse fradrag skal dække alle udgifter forbundet med udlejningen.

Bundfradraget udgør kr. 11.500 ved privat udlejning og kr. 42.700 ved udlejning gennem bureauer som Campaya i 2021.

Vær opmærksom på, at det er den modtagne leje inkl. betaling for el, vand og varme, der medtages som indtægt før reducering med bundfradrag og 40 procent fradrag.


Hvordan sørger jeg helt konkret for at få fradragene?

Når sommerhusudlejning sker gennem bureau, indberetter bureauet direkte til SKAT, og fradragene beregnes automatisk.

Ved privat udleje skal ejeren selv påføre indtægten, og det gælder også bureauindtægter i året, hvor sommerhuset købes eller sælges.

Nettobeløbet skrives i rubrik 37 i årsopgørelsen.


Er det muligt at få fradrag for udlejningen på andre måder end via bundfradraget?

Det er også muligt at benytte sig af en regnskabsmæssigopgørelse, hvor det er de faktiske indtægter og udgifter, der medtages.

Reglerne er lidt komplicerede, og med det forhøjede bundfradrag vil det sjældent være hensigtsmæssigt at anvende regnskabsmodellen, hvorfor den ikke gennemgås her.

Mange vil endvidere have behov for professionel hjælp ved anvendelse af regnskabsmodellen.


Hvor mange sommerhuse må jeg leje ud for at få de fordelagtige fradrag?

I Danmark skal ejeren anvende sommerhuset privat, og den enkelte må kun eje to sommerhuse til privat benyttelse.

Et sommerhus kan derfor ikke være en udlejningsejendom og kan derfor heller ikke beskattes som sådan.

Hvis kapitalindkomsten er positiv udgør skatten 37,8 % af det positive beløb.

Disse procenter dækker langt de fleste skatteydere i Danmark.

Kun hvis kapitalindkomsten overstiger kr.for ægtepar), øges skatten til 42 % af indkomsten over grænsen.

Udlejning ændrer ikke på beløbet, der skal betales i ejendomsværdiskat.


Kan jeg kombinere reglerne og udleje både privat og via bureau?

Når der udlejes såvel privat som gennem bureau, bliver reglerne lidt komplicerede.

Hvis lejen fra bureau overstiger kr. 11.500, gives der kun bundfradrag på op til kr. 42.700 i indtægten fra bureauet.

Hvis lejen fra bureau er mindre end kr. 11.500, gives der et bundfradrag på op til kr. 11.500 i den samlede lejeindtægt.

Et par eksempler kan belyse reglerne:


Eksempel 1: Bureauet har lejet ud for mindre end 11.200 kroner

Lejeindtægt fra bureau inkl. el, vand og varme:                       5.200 kroner

Ikke udnyttet bundfradrag:                                                            6.000 kroner

Lejeindtægt fra privat udlejning inkl. el, vand og varme:     10.000 kroner

Privat indtægt fratrukket resterende bundfradrag:                4.000 kroner

Skattepligtig indtægt: 4000 kr. x 60 pct.=                                 2.400 kroner


Eksempel 2: Bureauet har lejet ud for mere end 11.200 kroner

Lejeindtægt fra bureau inkl. el, vand og varme:                    15.000 kroner

Lejeindtægt fra privat udlejning inkl. el, vand og varme:    10.000 kroner

Skattepligtig indtægt: 10.000 kr. x 60 pct. =                            6.000 kroner


Tillige bliver nettooverskuddet beskattet som kapitalindkomst, hvilket betyder en skat på 25,6 procent, hvis ens kapitalindkomst samlet er negativ.


Energiselskab: Gode råd til strøm, varme og underholdning i sommerhuset

Der er mange (økonomiske) fordele ved at vælge de rigtige energi- og underholdningsløsninger til sommerhuset. Foto: Campaya.dk.

AURA Energi er et energiselskab, som samtidig tilbyder effektive bredbånds-, telefoni- og TV-løsninger i store dele af landet - også i mange af landets sommerhusområder.

Derfor har vi spurgt AURA Energi om, hvordan du som sommerhusejer får de bedste og mest økonomisk favorable energi- og underholdningsløsninger i dit sommerhus.

Ligesom vi undersøger, hvilken betydning for udlejningspotentialerne det har, at dit sommerhus enten er eller ikke er koblet til gode internet- og TV-løsninger.


Hvilken opvarmningskilde er den bedste i mit sommerhus? Også økonomisk?

Tendensen er, at langt de fleste sommerhuse bliver brugt oftere end blot i sommerperioden. 

I langt de fleste tilfælde vil det kunne betale sig at kigge sine energiløsninger efter i sømmene og overveje, om det er tid til en investering.

Sommerhuse er typisk opvarmet med elradiatorer.

De er billige at købe, men dyre at bruge.

En varmepumpe vil være et godt alternativ, idet den er op til tre gange så effektiv som en elradiator.

Med en kvalitetsvarmepumpe kan du spare op til 70 procent på varmeudgiften.

Ren elopvarmning af et velisoleret feriehus på 90 m2 koster typisk 9.000 kr. om året, hvis det opvarmes hele året. Med en god luft til luft-varmepumpe, der koster omkring 18.000 kroner, vil der være en besparelse på cirka 6.300 kroner om året.

Det giver en tilbagebetalingstid på tre år.

Det er en relativ billig investering, som er et godt supplement til elradiatorer og brændeovne, især hvis du bruger sommerhuset hele året rundt.

De fleste varmepumper kan tilgås via en app. Så kan du tænde og slukke for den, når du ikke er i sommerhuset. Dermed kan du sørge for at sommerhuset allerede er opvarmet, når du ankommer på en lidt kølig forårs-fredag.

En luft-til-luft varmepumpe kan også bruges til aircondition om sommeren, men vær opmærksom på, at du mindsker miljøvenligheden, og at det koster på elregningen.


Bør jeg efterisolere mit gamle sommerhus?

En investeret krone i efterisolering tjener sig lettere hjem end én investeret i et nyt varmeanlæg.

Mange ældre sommerhuse er bygget af træ og var oprindelige ikke tiltænkt brug i årets koldeste måneder.

Derfor er de typisk dårligt isoleret.

Det er en forholdsvis billig investering at gå i gang med at efterisolere, og samtidig vil det give dig et sundere hus og bedre komfort.

Du opnår en mere effektiv rumopvarmning og et bedre indeklima, fordi du undgår, at mug og skimmel udvikler sig.

Når du efterisolerer, er det oplagt få en fagmand til at hjælpe dig til at sikre, at det bliver gjort korrekt, så du undgår råd- og svampeskader i konstruktionen.

Du kan også overveje, om du skal skifte vinduerne i din feriebolig.

Hvis du benytter sommerhuset til helårsbeboelse, bør vinduerne have samme standard som i et helårshus, og de skal slutte tæt.

En komplet vinduesudskiftning vil dog trods besparelsen på varmeregningen tage mange år at tjene hjem, men en sidegevinst er komfortforbedring.

Og vælger du aluramme udvendigt, vil det også være vedligeholdelsesfrit mange år frem.


Hvordan undgår jeg fugtskader i sommerhuset over vinteren?

Hører du til de sommerhusejere, der lukker sommerhuset ned om vinteren, så kan en luftsolfanger tilkroner afhængig af størrelse fjerne fugt i sommerhuset uden at bruge strøm.

Luftsolfangeren bruger solens energi til at blæse frisk luft ind i huset, så luften bliver skiftet.

Det giver ventilation og holder huset tørt.


Kan jeg få tilskud til at energioptimere mit sommerhus?

Der findes to tilskudsordninger, du kan søge, når du vil renovere dit sommerhuse eller skifte til en mere miljøvenlig opvarmning.

Du kan få tilskud til både små og store renoveringsprojekter fra en række energiselskaber.

Hvor meget, du kan få, afhænger af, hvor meget energi, der bliver sparet, hvad du får gjort, og hvilket energiselskab du søger hos.

Fx kan installation af en luft-til-luft varmepumpe give et tilskud på 4.000 kroner hos AURA Rådgivning.

Du skal huske at søge tilskud, inden du går i gang med projektet. Ellers er det ikke muligt for energiselskabet at yde tilskud.

Vær også opmærksom på, at ordningen udløber i 2020, så projektet skal være afsluttet inden udgangen af 2020.

Derudover kan du trække arbejdsløn til energirenovering fra på selvangivelsen via BoligJobOrdningen.

Fradraget er op til 12.000 kroner årligt pr. person, og du behøver ikke at søge på forhånd.

Når projektet er gennemført, kan du selv uploade håndværkerens faktura på SKAT’s hjemmeside.


Kan jeg med fordel investere i solvarme?

Hvis du bruger sommerhuset hele året, vil solvarmen typisk kunne opvarme cirka 50 procent af dit varme brugsvand.

Den største del af elforbruget i luksussommerhuse går til opvarmning af vand.

Solvarme kan varme alt dit brugsvand i løbet af sommeren, og i huse med pool og spa kan det reducere elforbruget med op til 50 procent.

Solvarme fremstilles ved hjælp af solfangere og lagres i en varmtvandsbeholder.

Et solfangeranlæg vejer mere end et solcelleanlæg, og det kan være sværere at integrere solfangeren arkitektonisk.

Nogle huse vil ikke kunne ”bære” en solfanger på taget, og i de tilfælde vil den i stedet placeres fritstående.

Tag en byggesagkyndig eller energirådgiver med på råd, så du får en optimal løsning.

Solfangere har en forventet levetid på 30 år, og de er nærmest vedligeholdelsesfrie.


Hvor stor en del af mit elforbrug kan jeg dække med solceller?

Med solceller kan du producere din egen bæredygtige strøm.

Der kan være meget stor forskel på, hvor god en forretning et solcelleanlæg er.

Hvis du bruger strøm i dagtimerne, når solen skinner, vil solceller være en god investering, da solcellestrøm afregnes time for time.

Solcelleanlæggets størrelse, placering, og hvornår på dagen du bruger strøm, har betydning for, hvor stort et udbytte du kan få af solceller.

Ved montage kan der være udfordringer i forhold til tagkonstruktionens bæreevne og tilpasning til husets arkitektur.

Solcelleanlæg har en forventet levetid på 30 år, og de er nærmest vedligeholdelsesfrie.


Kan jeg gøre noget for at få en lavere elafgift i mit sommerhus?

Det korte svar er ja.

Tidligere har det været forbeholdt elopvarmede helårsboliger at få en lavere elafgift, men den 1. februar 2019 vedtog Folketinget, at ejere af sommerhuse, der opvarmes med elpaneler eller varmepumpe, kan få sænket elafgiften for den del af det årlige elforbrug, der overstiger 4.000 kWh.

Op til 4.000 kWh er elafgiften cirka 110 øre pr. kWh.

Du kan spare godt 60 øre pr. kWh strøm, du bruger over 4.000 kWh. Særligt hvis sommerhuset bruges hele året, vil elforbruget typisk overstige de 4.000 kWh.

For at få reduceret elafgift skal du sikre, at din feriebolig står registeret i BBR-registeret som elopvarmet.

Når du har gjort dette, skal du blot sende en kopi af BBR-oplysningerne til din elleverandør.

Så sørger de for, at du får den reducerede elafgift. Og det gælder både i helårsboliger og sommerhuse. Det er boligejers eget ansvar at sikre, at BBR-oplysningerne er korrekte, og at elleverandøren har dem.


Hvad kan jeg gøre for at hjælpe mine lejere med at spare på strømmen?

Når et sommerhus anvendes til udlejning, betaler lejeren typisk for strømmen separat, og prisen sættes ofte, så udlejeren er sikker på, at det, lejeren betaler, kan dække udgifterne til el.

Ejere har derfor ikke noget umiddelbart økonomisk incitament til at sørge for at lejerne sparer på strømmen.

Ønsker du som ejer, at lejerne sparer på energien, fordi det er bedst for miljøet, kan du ved sommerhusudlejning gøre opmærksom på, hvor der kan gøres en indsats for at spare på energien.

Fx ved at dække pool og spa til, når de ikke bruges.

Det er en god ide at lægge en vejledning i sommerhuset.


Fire gode råd

  • Bliver sommerhuset brugt meget i vinterhalvåret, skal du både overveje efterisolering, nye vinduer og en effektiv luft-til-luftvarmepumpe.
  • For sommerhuse, der går i vinterhi, kan der med fordel investeres i en luftsolfanger, der kan holde fugten fra huset i vinterhalvåret.
  • I luksussommerhuse står investering i solfanger med varmvandbeholder øverst på listen, når du ønsker en billigere og mere miljøvenlig opvarmning af vand til spa og pool.
  • Miljømæssigt er solceller en god investering, men økonomisk er solceller primært fordelagtige, hvis du bruger strømmen i dagtimerne, hvor solen skinner, da strømmen afregnes time for time.


Hvor vigtigt er det i et udlejningsperspektiv, at der er velfungerende internet i et sommerhus?

Vi kan godt undvære solen, men det er ikke helt det samme uden.

Sådan er det også med internet, og mange feriegæster kigger også efter en stabil internetforbindelse, når de udvælger deres feriemål.

Hvis du vil benytte dit feriehus til sommerhusudlejning, kan internetforbindelsen derfor være en væsentlig faktor.

En god internetforbindelse giver også andre fordele, eksempelvis kan give den adgang til de TV-kanaler, som efterspørges.

Internettet bruges ikke kun til børnenes iPads og de voksnes mailtjekning. For mange bruges det også til at planlægge de enkelte dage finde information om områdets muligheder.

Vi er så vant til, at alle informationer er tilgængelige hele tiden, at vi også forventer at kunne planlægge ferien på samme måde.


Ser I nogle ændringer i sommerhusejerne og -lejernes brugsmønstre, når det kommer til underholdningsløsningerne?

AURA Fiber oplever stigende interesse fra både feriegæster og sommerhusejere.

Før var et sommerhus indrettet med det mest nødvendige. Nu vil feriegæsterne ikke nøjes med TV med stueantenne, opvaskemaskine og eventuelt en pool.

De ønsker en fiberforbindelse med adgang til tv-oplevelser i HD-kvalitet, så man slipper for paraboler og bøvl med vejret, der spiller ind.

Der er også mange lejere, der gerne vil have internet, når de er på ferie. På den måde bliver sommerhuset opgraderet til et sted, hvor du udmærket kan arbejde lidt, mens du slapper af og hygger med familien.

Sommerhusejerne har mulighed for at vælge skræddersyede løsninger til sommerhuset.

Vi tilbyder fx Waoo Fritid, et abonnement, som kan drosles ned til en billig pris, når det ikke anvendes. Det er muligt at aktivere og lukke abonnementet ned fra dag til dag, hvis I fx får lyst til en impulstur i sommerhuset, eller alligevel ikke kan komme afsted.


Kan jeg gøre noget for at målrette underholdningen mod udenlandske gæster?

Vi tilbyder fx, at kunden kan købe en anderledes TV-pakke til en lavere pris, hvor kanalindholdet er målrettet huse, der anvendes til udlejning og fx indeholder en del tyske kanaler.

Det er jo i høj grad tyskerne, der lejer de danske sommerhuse.

Der er endvidere mulighed for at købe en tilvalgspakke til en reduceret pris.

I har også mulighed for at købe tv-pakker, som I kan tage med fra jeres normale bolig til sommerhuset.


Ønsker du hjælp til at udleje dit sommerhus?

Så er du meget velkommen til at kontakte os.

Du kan kontakte vores kundeservice på 78 74 62 62 eller ved at skrive til kundeservice@campaya.dk.

Vi kan både hjælpe dig med effektiv og billig sommerhusudlejning via vores mange digitale kanaler, ligesom vi kan rådgive dig i forhold til valg af et bureau med lokalkontor i dit område.

Vi har mange års erfaring i branchen og samarbejder med størstedelen af de danske udlejningbureauer. Vi kender således udlejningsmulighederne i detaljen, og vi hjælper gerne med at finde den løsning/samarbejdspartner, der passer bedst til dine ønsker og behov.

For nogle sommerhusejere er det væsentligste, hvor stor en del af udlejniningsbeløbet, udlejningsbureauet tager for sin service. Mens det vigtigste for andre er at have en lokal samarbejdspartner, hvor man nemt kan komme forbi udlejningskontoret til en snak.

Vi kender de mange forskellige muligheder i detajlen, og vi rådgiver dig gerne kvit og frit, så du finder den løsning, der passer til dig.